Comprar una vivienda es seguramente una de las decisiones más importantes que vayamos a tomar en nuestra vida, por el simple hecho de que el gasto que haremos, tanto en un primer momento como a lo largo de varias décadas para pagar lahipoteca será enorme, y debemos estar muy seguros de estar escogiendo el lugar perfecto donde queremos vivir y desarrollar nuestra familia. Si para la compra de un coche, que también es un gasto grande muchas veces, nos pasamos semanas e incluso meses buscando el idóneo, ya sea nuevo o de segunda mano, encontrar una casa perfecta para nosotros puede llevarnos aún más tiempo y llegar a ser algo tremendamente desesperante, por el simple hecho de que la cuantía es mayor, y los requisitos a cumplir también son mucho más ajustados.
No solo hay que tener en cuenta la ubicación del inmueble, su estado general o su propio precio, que son tres características básicas para encontrar la casa de nuestros sueños. A todo lo que ya debemos pagar de entrada y de hipoteca habremos de sumar los gastos de compraventa del inmueble, que para muchos suponen una desagradable sorpresa, puesto que no contaban con tener que hacer un desembolso tan grande por la propia operación en sí. Y es que la compraventa de cualquier vivienda, sea nueva o de segunda mano, va ligada a un montón de trámites que hay que pagar, y que en la mayoría de los casos, corren a cargo del propio comprado. Nosotros hemos preparado este artículo para informarte mejor de cuáles son esos trámites, y cómo afrontar estos gastos derivados de la compraventa de tu vivienda.
Certificado de Eficiencia Energético
Es uno de los trámites imprescindibles para poder hacernos con una casa, ya que viene a ser como la cédula de habitabilidad, solo que con especial énfasis en la eficiencia energética que vaya a tener nuestro hogar. Esto dependerá del tipo de paredes que tengamos, las ventanas y puertas que hayamos instalado, e incluso la propia red eléctrica que tengamos puesta y su calidad.
Todo ello afecta directamente al gastoque vamos a requerir en energía eléctrica, y será imprescindible para entrar a vivir en la casa. Aunque es conveniente tener una eficiencia positiva, el dinero a pagar por este certificado, que solo puede ser expedido por un técnico especialista, será el mismo, y rondará entre los 150 y 200 euros según el tipo de vivienda.
Tasación del inmueble
Antes de casi cualquier otra cosa, el inmueble que vayamos a comprar debe ser tasado. A través de este método conoceremos su valor de mercado real, no solo por su ubicación sino por su estado, por su propia eficiencia energética, por el valor que puede llegar a tener en futuro… La tasación del inmueble se lleva a cabo en todos los casos, ya sea nuevo o de segunda mano, y es realizada por un técnico experto en tasaciones.
Cuando se obtenga el valor real de la vivienda, este servirá como base para que el propio banco determine la hipoteca que nos puede ofrecer. Por ello, este trámite será imprescindible para poder comprar cualquier tipo de inmueble. La tasación de una vivienda puede estar en torno a los 350 euros, dependiendo de su antigüedad y sobre todo de su tamaño, y suele tener una validez de seis meses, tras los cuales la vivienda deberá volver a ser tasada.
El IVA o el ITP
Son dos de los impuestos más importantes a pagar por una vivienda, y también de los más temidos, puesto que elevan muchísimo el precio inicial de la misma. La mayoría de inmuebles se ofertan, ya sean nuevos o de segunda mano, con un precio base en el que no se incluyen ningún tipo de gasto derivado, y eso atañe también al IVA, el Impuesto sobre el Valor Añadido que se paga en nuestro país por cualquier producto nuevo que compremos, o el ITP, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que está ligado a la compraventa de inmuebles de segunda mano. Dependiendo del tipo de inmueble que queramos adquirir tendremos que pagar uno u otro, evidentemente.
El IVA para la compra de nuevas viviendasestá estipulado en el 10% del precio base en todo el país. Es el tipo Reducido de IVA, aunque sigue suponiendo un importe enorme en este tipo de transacciones, ya que tal y como están actualmente los precios, solo el IVA de la vivienda se puede ir por encima de los 10.000 euros fácilmente. En cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP, es mucho más flexible y suele fluctuar entre el 4 y el 11%, dependiendo del lugar donde compremos el inmueble, puesto que este impuesto depende directamente de las comunidades autónomas. De la misma manera, estos impuestos luego obtienen bonificaciones para ciertos sectores, como menores de 30 años, familias numerosas, etc…
Los gastos que asume el banco
Y después de pagar la tasación, la certificación energética y los impuestos inherentes a la propia operación, nos encontramos que todavía tenemos que hacer frente a los gastos que el propio banco nos poner por delante no tanto para conseguir la vivienda en sí, sino para obtener la hipoteca con la que podremos pagarla durante los próximos años. En la inmensa mayoría de casos, esa hipoteca es imprescindible para poder acceder a la vivienda, puesto que no tenemos tanto dinero para pagarla a tocateja. Por eso se hace también imprescindible pasar por el banco. El gasto más importante adherido a esta operación es la comisión de apertura del crédito, que puede suponer un 2% del total del crédito pedido al banco. También hay otro tipo de gastos “invisibles”, como la contratación de un seguro de hogar o de vida como “condición” para facilitar la hipoteca.
Por fortuna, gracias a la última ley hipotecaria, varios gastos que antes tenía que pagar el propio comprador ahora son asumidos por la entidad bancaria, lo que ha permitido un cierto respiro para los usuarios. La minuta notarial, que es el pago que se realiza al notario que acude a todo el trámite para dar fe de su legalidad, o la minuta de la gestoría, que llevará a cabo todo el papeleo de la compraventa, son ahora parte de los gastos que asume el banco, junto con la minuta registral, que también solía ser tenido en cuenta por el cliente hasta ahora. Aun así, los gastos derivados de esta operación suelen superar el 13% del valor total de la vivienda, algo que puede ser muy excesivo.
