El mercado inmobiliario español responde en este año a las perspectivas esperanzadoras que se preveían a finales del año pasado y que continúan con la dinámica del año 2016 y parte del 2015. El mercado parece haberse recuperado tras años de debilidad.
Durante 2016, el mercado consolidó el proceso de crecimiento y estabilización de precios que se había iniciado ya en 2015. Aunque la evolución ha sido muy dispar en los diferentes territorios españoles, destacan por encima de todo las grandes capitales: Madrid y Barcelona; y la Costa del Sol, Alicante, Baleares y Canarias.
Buena parte de la recuperación y consolidación del mercado inmobiliario se debe a la participación de fondos extranjeros en el sector. Los responsables se muestran optimistas en este 2017 tras dos años alcanzando récords en volumen de inversión. Los resultados positivos se muestran tanto en la actividad arrendataria como en el mercado de inversión, según afirman los expertos.
El grupo Tinsa, experto en tasaciones de inmuebeles, se muestra también esperanzado ante las perspectivas sobre economía y empleo, aunque afirma que el ritmo de crecimiento será más moderado que en 2016. Tinsa prevé una estabilización de precios a lo largo de todo el año en todo el país, al tiempo que el crecimiento también se va a ir moderando en las grandes ciudades. Otro dato que apunta Tinsa es que el precio de los alquieres va a influir en el precio del mercado de la vivienda.
Repasamos a continuación otros datos interesantes sobre el mercado inmobiliario en España.
Los procesos de gentrificación en las grandes ciudades
Aunque los datos sobre el mercado inmobiliario son positivos, el sector ha de hacer frente a dos importantes problemas que están suponiendo mucho recelo en grandes ciudades y las áreas turísticas, y que etán impidiendo a mucha gente acceder a la vivienda. Hablamos de la gentrificación y el alto precio de los alquileres en zonas turísticas en periodo estival.
La gentrificación es un proceso por el cual las ciudades más importantes del pais y con mayor atractivo turístico están perdiendo vida y se están convirtiendo únicamente en centros de ocio, zonas de alquileres turísticos o únicamente un proceso de revalorización de un barrio de clase obrera que se ve desplazada por población de mayor nivel adquisitivo.
El término gentrificación en un término que se puso de moda en el mundo anglosajón para describir lo que ocurre en Manhattan o San Francisco y que también ha alcanzado ya ciudades como Madrid o Barcelona principalmente. Consiste principalmente en la pérdida de la vida tradicional de los barrios a costa de alquileres turísticos vacacionales, terrazas abusivas, bares sin licencia, pérdida del comercio local, etc.
Otros en cambio ven que la gentrificación es un modo de reactivar la economía de ciertos barrios, pues se inician obras de restauración y renovación de edificios, se abren nuevos restaurantes, se generan nuevas formas de empleo.
Lo que sí está claro es que este proceso trae consigo alquileres más caros, servicios públicos que pierden terreno ante las atracciones turísticas, terrazas ruidosas que incumplen las normativas de ruido, comercios tradicionales que se ven asfixiados por las franquicias y las multinacionales y sobre todo, turismo de borrachera y especulación inmobiliario. Esto trae consigo que los barrios cada vez estén más vacíos de sus vecinos de toda la vida, que se marchan porque no pueden seguir el ritmo de los cambios.
Con sus aspectos positivos y negativos, la gentrificación es un proceso que está más o menos activo en todas las ciudades, uno de los casos más clarificadores es el de la ciudad de Venecia, que lleva décadas expulsando a los venecianos porque se ha convertido en un parque turístico. Madrid y Barcelona, y otras grandes ciudades españolas van camino de convertirse en eso, y algunas de ellas, como Barcelona, están intentando poner fin a este proceso.
La imposibilidad de alquilar en verano en zonas turísticas
Otro fenómeno que se está produciendo en los últimos años, y que se concentra en las zonas turísticas, sobre todo las Islas Baleares, es la imposibilidad de alquilar una vivienda en verano. Desde las administraciones públicas, como el Ayuntamiento de Palma de Mallorca, se va a prohibir el alquiler turístico de pisos en todos los barrios de la ciudad, por los graves problemas que esta actividad está generando a la población residente, que encuentra serias dificultades para acceder a la vivienda.
Los alquileres se han disparado en el último año un 7.5% y en el ayuntamiento han decidido aprobar la medida aunque la regulación es competencia de la comunidad autónoma. De ese modo, el ayuntamiento pretende poner fin al crecimiento de plataformas como AirBnb, en las que muchos propietarios comercializan y promocionan inmuebles plurifamiliares con finalidades lucrativas.
En la capital balear existen en la actualidad 3.191 viviendas destinadas al alquiler vacacional, lo que representa 22.216 plazas, el 70% de la oferta turística de la ciudad, y de ese total de plazas, prácticamente el 90% está reglada, es decir, no dispone de licencia.
El ayuntamiento comenzará a sancionar con multas de hasta 40.000 euros a los propietarios de pisos y apartamentos que se promocionen y publiciten en plataformas turísticas como AirBnb.
El problema de acceso a la vivienda de alquiler es denunciado no sólo por los residentes, sino por muchos trabajadores que se ven obligados a desplazarse desde la península. El Sindicato Profesional de Policía ha advertido que debido a la excesiva rotación de agentes en Mallorca e Ibiza y la necesidad de contratar más personal en época estival, los agentes están enfrentándose a numerosos UGT y CCOO también han manifestado que muchos trabajadores de la hostelería están renunciando a sus empleos de temporada por no ser capaces de encontrar alojamiento.
Este problema también lo están sufriendo trabajadores de la sanidad y de los servicios hoteleros, como botones o camareras de piso. Desde los hospitales y las cadenas hoteleras están intentando poner fin a este problema habilitando salas y edificios para ofrecerlos como alojamiento a los trabajadores.
En algunos casos extremos, algunos trabajadores temporales de este tipo acudían a las conocidas como camas calientes e incluso dormían en su propio coche.
Baja demanda para las subidas de precio
Aunque el mercado inmobiliario parece estar recuperado tras los años de la crisis, la situación económica de la mayoría de los ciudadanos no le permite afrontar la compra de una vivienda con garantías. La demanda no está preparada aún para las subidas de precios que ya están produciendo en el mercado inmobiliario, aunque el cliente quiere comprar, aún no llega. La estabilidad económica aún no es lo suficientemente estable, los sueldos siguen siendo bajos y el nivel de desempleo continúa siendo muy alto.
Según Sandra Daza, directora de Gesvalt, las viviendas terminadas en 2017 crecerán un 15% con respecto a los niveles actuales y el incremento de precios será del orden del 1’5%. La situación de la economía se estabiliza pero los sueldos siguen sin crecer.
Si se siguen construyendo viviendas y buena parte de la población no es capaz de acceder a ella, ¿estamos entrando en puertas de una nueva burbuja inmobiliaria? Los expertos anuncian que no, pero se mantienen recelosos ante esta situación y no desean cometer los mismos errores, aunque los promotores sí quieren continuar y recuperar la actividad de los años previos a la crisis.
Construir más viviendas para generar más puestos de empleo
La Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) anuncia que el mercado necesita construir 150.000 viviendas anuales para hacer frente a la demanda y la creación de nuevos hogares, unas cifras que permitirán crear 500.000 puestos de trabajo.
Sin embargo, también pone el foco de atención en la necesidad de recuperar el tejido producto y profesionalizar el sector para alcanzar esas cifras, debido a que un alto porcentaje de las empresas promotoras han desaparecido como consecuencia de la crisis económica.
El problema que surge es que buena parte de la demanda no puede hacer frente a los precios que se ofrecen desde el mercado. Para alcanzar esas 150.000 viviendas nuevas al año es necesario contener los costes de producción, desde los costes del suelo, pasando por una reducción de la fiscalidad sobre la vivienda y mantener los costes de construcción.
Subida de precios también en el alquiler
El mercado de alquiler, como ocurre con el mercado de adquisición, también se muestra al alza, sobre todo en las grandes ciudades. La subida del precio es prácticamente progresiva en todo el país y va de la mano de la recuperación económica.
El hecho de que todavía no mucha gente pueda permitirse la compra de una casa por la estabilidad económica y laboral está favoreciendo el mercado de alquiler. La tendencia al alza del alquiler por estas razones no tiene mucha relación con el fenómeno que comentábamos anteriormente, que está más vinculado a la estacionalidad y a la actividad turística.
El alquiler, aunque sigue al alza, continúa mostrándose como un mercado que ofrece una abundante demanda y una baja oferta, porque aunque las condiciones del alquiler han mejorado con respecto a años anteriores, España sigue siendo un país de compradores.
